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决定文旅投资成败的几个关键因素(下)
来源:时间:2020/7/9 13:52:04作者:亚洲av,欧美av资源,亚洲av在线,欧美av在线

一个文旅项目是否能够盈利,取决于一系列因素,区位、客源、配套、定位、项目整体定位、规划设计、开发商投入、运营团队实力等都是重要影响因子,需投资者认真评判。基于亚洲av,欧美av资源,亚洲av在线,欧美av在线的投资经验,列出最关键的几个要素,供参考。

决定文旅投资成败的几个关键因素(上)

 

5.土地

土地作为微观层面的要素却要单列,其重要性自然不必说。文旅项目投资成败与否,70%取决于拿地。

土地性质和土地价值决定投资安全垫和未来发展潜力。土地产权要清晰干净,五证齐全。土地估值要合理,增值潜力要大。别项目黄了地也转不出去。项目总面积不重要,重要的是已征地到手的面积(国有土地使用证、红线范围),租地的话看租地面积和租期。

此外,基本农田、饮用水源地,坚决不碰,山林地、集体土地谨慎参与,违规硬化、违建不要侥幸。

 

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6.产品

体验为王的时代,最重要的还是产品。同类别的项目产品构成不同,旅游产品新颖,或经典,都要考虑成本、投资回收期、切入时点、退出时点、迭代周期等因素。

张家界玻璃栈道短期之内即回本,后期玻璃栈道在全国四起,投资回收期被拉长,赚钱效应削弱,以至最后以安全隐患为由被叫停,背后都是切入时点和退出时点的选择问题。创新者吃肉,紧跟者喝汤,跟风者接盘,一向如此。

 

7.运营

文旅项目有轻资产和重资产之分。旅游项目本身偏重资产,但当下经济环境、游客偏好、资方偏好等因素叠加影响的背景下,用轻资产的思路去运营这个重资产,无疑是最优解。

即:优化服务,增加体验性产品,迅速迭代,建立品牌溢价。

如需后续融资,则要通盘考虑。重资产受银行等债权融资机构的欢迎(估值有抓手),轻资产受股权投资人的青睐(上市有高溢价),二者正好相反。因为资产的轻量化可以提高ROE(净资产收益率),而股价与ROE(净资产收益率)高度相关,轻资产模式也有利于快速扩张来提升业务规模和盈利规模。当然资产的轻重要有合适的比例。

 

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8.品牌

产品决定飞多高,品牌决定走多远。

今天,文旅项目品牌已经脱离了“品牌”本身概念。文旅项目的品牌已经不再是单纯的曝光率和口碑。一个文旅项目的品牌,直接决定了景区产品外延能否成功。如文创产品、IP、节庆、餐饮、特色农产品等,都会取决于品牌美誉度与成熟度。

因此,维护项目的品牌,某种意义上重要与项目运营本身。文旅项目的收入,未来可能会更加趋于多元化,而品牌则是维系各个产品条线的网,需要通盘考虑。

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